2025/02/16(日)
ローン返済中に不動産売却？流れと注意点を解説
住宅ローンを抱えたまま不動産売却を検討している方にとって、複雑な手続きや資金計画は大きな不安材料です。
売却前に知っておくべきこと、アンダーローンとオーバーローンの違い、それぞれのケースにおける売却の流れ、費用や税金など、不動産売却とローン返済に関する疑問を解消できるよう、順を追って説明します。
今回は、スムーズな売却に向けて必要な準備や手続きについてもご紹介します。
ローン返済中に不動産売却！流れを解説
不動産売却を検討する前に知っておくべきこと
不動産売却を検討する前に、まず住宅ローンの残債額を確認することが大切です。
残高証明書や返済予定表などで正確な金額を把握しましょう。
同時に、不動産の査定額を不動産会社に依頼し、売却価格の見込みを立てることも重要です。
売却にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用など）も考慮に入れ、売却代金でローン残債を完済できるか、不足分をどのように補填するかを検討します。
アンダーローンとオーバーローンとは
住宅ローンの残債が売却価格を下回る場合を「アンダーローン」、上回る場合を「オーバーローン」といいます。
アンダーローンであれば、売却代金からローン残債を完済し、残りを手にすることができます。
オーバーローンの場合は、売却代金だけではローンを完済できず、自己資金の追加や他の資金調達方法を検討する必要があります。
アンダーローンの場合の不動産売却とローン返済の流れ
アンダーローンの場合、売却の流れは一般的な不動産売却とほぼ同様です。
1: 不動産会社への査定依頼と媒介契約を結びます。
2: 売買契約を締結し、決済日までにローン残債を完済します。
3: 決済時に売買代金を受け取り、ローン完済と同時に抵当権抹消登記の手続きを行います。
オーバーローンの場合の不動産売却とローン返済の流れ
オーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できないため、いくつかの選択肢があります。
1: 自己資金で不足分を補填する。
2: 住み替えローンを利用する。
これは、新居の購入資金と旧居のローン残債をまとめて借り入れる方法です。
審査が厳しくなる可能性があります。
3: 任意売却を行う。
これは、金融機関の同意を得て、市場価格より低い価格で売却する方法です。
信用情報に影響する可能性があるため、慎重な検討が必要です。
不動産売却にかかる費用と税金について
不動産売却には、仲介手数料、登記費用、譲渡所得税などがかかります。
譲渡所得税は、売却益に対して課税される税金です。
売却益から3,000万円を控除できる特例など、税金対策も検討しましょう。
これらの費用は売却価格から差し引かれるため、売却価格とローンの残債を比較する際には、これらの費用も考慮する必要があります。
ローン返済中のスムーズな不動産売却のための準備と手続き
不動産会社への査定依頼と媒介契約
不動産会社に査定を依頼しましょう。
媒介契約の種類（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）によって、活動内容や費用が異なるため、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で契約を結びましょう。
売買契約と決済手続き
売買契約締結後、決済日に売買代金とローン残債の一括返済を行い、同時に抵当権抹消登記の手続きを行います。
決済日までに必要な書類を準備し、金融機関との連絡をスムーズに進めることが重要です。
住み替えや離婚時の注意点
住み替えの場合は、「売り先行」か「買い先行」か、それぞれのメリット・デメリットを比較検討しましょう。
離婚の場合は、ローン残債の負担割合や、共有名義の場合の売却手続きについて、事前に話し合っておく必要があります。
まとめ
住宅ローン残債がある状態での不動産売却は、ローン残債額と売却価格の比較、売却にかかる費用、税金対策などを考慮する必要があります。
アンダーローン、オーバーローンそれぞれに適切な売却方法があり、任意売却といった選択肢も存在します。
住み替えや離婚といったケースでは、特有の注意点も考慮する必要があります。
スムーズな売却に向けては、信頼できる不動産会社に相談しながら、綿密な計画を立てることが重要です。
事前に必要な情報を収集し、専門家のアドバイスを受けることで、不安なく売却を進めることができます。
当社では地域に根差した不動産売買を行っております。
どんな小さなことでもお気軽にご相談ください。
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