2025/01/06(月)
親族間売買で贈与税対策！みなし贈与を防ぐための適正価格の決め方
「親族間で不動産の売買を検討しているけれど、贈与税の知識がなくて不安」
そんなあなたに向けて、贈与税対策として適正な売買価格の決め方を解説します。
親族間売買は、相続対策や資金援助などメリットも多いですが、売買価格が低すぎると贈与とみなされてしまう「みなし贈与」のリスクも潜んでいます。
この記事では、みなし贈与の仕組みをわかりやすく説明し、具体的な事例も交えながら、安心して親族間売買を進めるための方法を紹介します。
親族間売買のメリットとみなし贈与のリスク
親族間売買は、相続対策や資金援助など、さまざまなメリットがある一方で、売買価格が低すぎる場合、贈与とみなされてしまう「みなし贈与」のリスクがあります。
みなし贈与と判断されると、売却した側だけでなく、購入した側にも税金が発生してしまうため注意が必要です。
1: 親族間売買のメリット
親族間売買には、以下のようなメリットがあります。
・相続対策：
相続対策として、不動産をスムーズに後継者に譲渡することができます。
・資金援助：
親族に資金援助をすることができます。
・不動産の共有解消：
共有不動産を解消することができます。
2: みなし贈与とは
みなし贈与とは、民法上では贈与に該当しないものであっても、贈与税の公平性を保つために「贈与」と判断されるものです。
親族間売買においては、売主と買い主の関係性が親族であるため、通常の不動産売買よりも売買価格が低くなる傾向があります。
例えば、親から子への不動産売買の場合、親は子への愛情から、なるべく負担のない金額にしたいと考えます。
しかし、この価格が市場価格を大幅に下回ると、税務署から贈与とみなされてしまう可能性があります。
3: みなし贈与のリスク
みなし贈与と判断されると、売却した側だけでなく、購入した側にも税金が発生します。
例えば、親が子供に1,000万円で不動産を売却した場合、市場価格が1,500万円だったとすると、500万円が贈与とみなされ、贈与税が課税されます。
また、購入した側も、将来、その不動産を売却する際に、みなし贈与によって取得した価格が低いと、売却益に対して高い税金がかかってしまう可能性があります。
親族間売買における適正価格の決め方
みなし贈与を防ぐためには、適正な売買価格で取引を行うことが重要です。
適正価格の判断基準は明確に定められていませんが、不動産業者による査定価格や不動産鑑定価格、路線価などを参考に、第三者との取引と遜色ない価格設定を行うことが大切です。
1: 不動産業者による査定価格
不動産業者に依頼して、不動産の査定を行ってもらうことで、市場価格を把握することができます。
複数業者に査定を依頼することで、より精度の高い価格を把握できます。
2: 不動産鑑定価格
不動産鑑定士に依頼して、不動産の鑑定を行ってもらうことで、より客観的な価格を把握することができます。
不動産鑑定価格は、不動産の売買や相続などに用いられることが多いです。
3: 路線価
路線価は、国税庁が毎年発表している、道路に接する土地の価格です。
不動産の所在地の路線価を参考に、不動産の価格を推測することができます。
4: 売買価格の決定
上記の方法などを参考に、市場価格を調査した上で、親族間売買の価格を決定することが重要です。
売買価格を決める際には、以下の点に注意する必要があります。
・売買価格が市場価格を大幅に下回らないようにする。
・売買価格が、将来の売却時に不利にならないようにする。
・売買契約書を作成し、売買条件を明確にする。
5: 税務署への申告
親族間売買を行った場合は、税務署に申告する必要があります。
申告時には、売買価格が適正であることを証明する資料が必要になります。
売買価格が低すぎる場合、税務署から贈与とみなされてしまう可能性があるため、事前に税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
親族間売買は、相続対策や資金援助など、さまざまなメリットがある一方で、みなし贈与のリスクも潜んでいます。
みなし贈与を防ぐためには、適正な売買価格で取引を行うことが重要です。
不動産業者による査定価格や不動産鑑定価格、路線価などを参考に、第三者との取引と遜色ない価格設定を行い、税務署に申告することで、安心して親族間売買を進めることができます。
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