2023/09/06(水)
実家を売却するタイミングはいつ？相続後の実家売却の流れについて
実家の相続は固定資産税や維持費がかかったり空き家問題につながったりするので、早めに売却する方もいらっしゃいます。
しかし、今の時期に売却しても適正な売却益を得られるのか、売却益を追求するにあたって売却のタイミングはとても悩ましいものです。
そこで、今回は相続した実家を売却するタイミングと実家売却の流れを解説します。
□相続した実家を売却するタイミング
できる限り売却益を追求したい場合は、不動産市況と税金の観点から売却のタイミングを見計らうという方法があります。
＊不動産市況
不動産市況とは、市況によって不動産の売却価格が変動することです。
市況が変動する要因としては、戦争や政治など国内外の情勢、金利の動向、大震災、最近であれば新型コロナウイルスの感染拡大も要因の1つです。
短期的な出来事だけではなく、少子高齢化や晩婚化など長期的な目線でわかる社会の傾向も関係しています。
不動産市況を考慮して実家を売却するのも1つの方法ですが、不動産について精通している人でない限りタイミングを見極めるのは難しいものです。
また、タイミングを見計らいすぎて実家を長期間所有することになり、維持費が余計にかかってしまうことも考えられます。
＊税金
不動産売却時に発生する税金の中で、タイミングによって税額が変動するのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は「譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求めた譲渡所得に税率をかけたものであり、税率は所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下である短期譲渡の場合の税率は39.63%、5年超である長期譲渡の場合は20.315%であり、所有期間を5年超えているかいないかで大きな差があるのです。
あと少しタイミングをずらしていれば税率を10％下げられたのにという事態にならないように、所有期間についてはしっかりと確認しておきましょう。
所有期間を確かめる際のポイントは以下の通りです。
・売却した年の1月1日が基準となること
・相続で取得した不動産の場合、被相続人の取得日を引き継げること
□相続後の実家売却の流れ
実家を相続したらすぐ売却できるというわけではなく、いくつかの段階を踏む必要があります。
スムーズに売却を進めるためにも、最初に大まかな流れを把握しておきましょう。
1.名義変更
売却前に相続した実家の名義変更をします。
名義変更が必要な理由は、登記簿上の所有者と実際の売主が異なる不動産の購入は買主にとってリスクが高く、売却が難しくなるからです。
今まで名義変更は義務ではありませんでしたが、2024年4月1日から義務化されるので早めに済ませましょう。
2.価格査定
名義変更が完了したら、一般的な不動産売却と同様に価格査定を不動産会社に依頼します。
価格査定は適正な売出価格を決定するためだけでなく、実家を共有で相続した場合において共有者全員が実際の売出価格に納得するためにも重要です。
3.媒介契約の締結
不動産仲介で不動産を売却する場合、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には3種類ありそれぞれ内容が異なるので、契約の種類についても共有者全員で決定しましょう。
4.売買契約の締結
不動産会社の売却活動の結果、買主が見つかったら売買契約を締結します。
契約内容に認識のズレがないように、契約書の内容はしっかりと確認する必要があります。
5.引渡し
売買契約締結後、不動産の引渡しと決済が行われます。
契約締結から引き渡しまでは時間があくことが多いので、この間に引っ越しや片付けを済ませておきましょう。
6.確定申告
不動産売却によって税金が発生する場合、特例を申請する場合は確定申告が必要です。
売却した翌年の2月中旬から3月中旬までの期間に必ず完了させましょう。
□まとめ
相続した実家を売却する際は不動産市況も大切ですが、実家の所有期間によって譲渡所得にかかる税率が10％も変わることにも注意が必要です。
実家の所有期間は売却した日ではなく、実家を売却した年の1月1日を基準に5年を超えているかどうかがポイントです。
また、タイミングを正確に見計らうためにも、不動産売却の流れを事前に押さえておきましょう。
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