2023/08/23(水)
空き家売却をお考えの方へ！売却時の注意点を解説
空き家は社会問題の1つとなっているように、空き家を相続した場合はそのままにしておくのではなく、売却するのか活用するのかを素早く決める必要があります。
空き家を売却するのであれば、税制や特例を活用できるように売却前にしっかりと確認しておくことが重要です。
そこで、今回は空き家売却時の注意点を解説します。
□空き家売却時の注意点
1.所有者を確認する
売主と登記簿上の所有者が一致していないと、買主のリスクが高いため購入希望者が現れにくくなります。
また、売却直前に空き家の名義が両親ではなく祖父のままだったということが発覚し、売却について他の相続人に同意を得る必要が発生するというケースも考えられます。
スムーズに売却が進むように、権利証や登記事項証明書などで空き家の所有者を確認しておきましょう。
2.自己判断で解体しない
築年数が経った空き家には購入希望者が現れないと考え、解体して更地として売り出す選択肢もありますが、解体するかについての判断は不動産会社と相談しましょう。
住宅が建てられている土地には固定資産税の軽減措置が適用されているため、空き家を解体すると軽減措置が適用されず、固定資産税が増額するということもあります。
また、リノベーションを前提として中古住宅を探している方もいるため、一概に解体したほうが売却しやすいとは言えないのです。
3.契約書通りかを確認する
早く売却したいがために、住宅の欠陥を故意に伝えないのは絶対に避けましょう。
空き家の状態が契約書通りではない場合、契約不適合責任に問われ、買主から損害賠償や契約解除を求められます。
空き家の場合、自分で全ての欠陥を把握するのは難しいため、売却前に住宅の状態を専門家が診断するホームインスペクションを受けることをおすすめします。
4.仲介にこだわりすぎない
不動産買取に比べて不動産仲介は、相場に近い金額で売却できる可能性が高いです。
一方で、購入希望者が現れない限り、売却できないというデメリットもあります。
不動産買取での売却価格は相場の約7割になりますが、すぐに売却できるので、不動産仲介で買主が見つからない状態が続く場合は不動産買取も検討してみましょう。
□空き家売却時に税金で注意すること
＊譲渡所得税
不動産売却で利益が出たら、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は不動産の所有期間が5年以下であれば39.63%、5年超であれば20.315%になり、相続した空き家の場合であれば被相続人の所有期間を引き継げます。
譲渡所得税に関する注意点は、取得費です。
取得費は不動産の購入価格を把握していればその金額がそのまま反映されますが、取得費がわからない場合は売却価格の5%が反映されます。
場合によっては購入価格よりも低い価格になり、本来よりも譲渡所得税が増えてしまうこともあるのです。
購入価格は売買契約書に記載されているので、売却前に確認しておきましょう。
＊相続空き家の3000万特別控除
相続空き家の特別控除を適用すれば、譲渡所得から3000万円を控除できるので譲渡所得が大幅に下がり、譲渡所得税が0になる場合もあります。
適用するにはあらゆる条件を満たす必要があるため、売却前に1つずつ確認しておきましょう。
条件の1つとして、適用期限があることが挙げられます。
相続空き家の特別控除を適用するには、相続して3年経った日が属する年の12月31日までに売却する必要があります。
この期限を過ぎてしまうと適用できなくなるので、売却のタイミング、売却方法には注意しましょう。
□まとめ
相続した空き家を売却する際は一般的な不動産売却よりも確認事項が多いので、売却前に1つずつ確認して、売却方法や売却のタイミングを決めることが重要です。
また、築年数が経っていて状態が悪いからといって解体してしまうのは、必ずしも良い選択だというわけではありません。
解体すべきかどうか、所有者は誰か、空き家はどのような状態かなどについて、不動産会社と一緒に確認することがスムーズに空き家売却を完了させるためのポイントです。
当社でも空き家売却のサポートをしております。
特例の条件に当てはまっているか、解体すべきかなどのお悩みを一緒に解決いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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