2023/06/16(金)
相続した土地を売却したときにはどんな税金がかかる？
不動産はそのままだと均等に分割することは難しいため、遺産分割の際は売却して得た金額を相続人で分割することもあります。
相続した土地の売却は手続きが厄介だと感じるかもしれませんが、税金を抑えられる特例もあるので、売却前に確認してみましょう。
今回は、相続した土地を売却したときにかかる税金と、譲渡所得税を抑えるポイントを解説します。
□相続した土地を売却したときにかかる税金
＊登録免許税
登記の変更にかかる税金が、登録免許税です。
相続した土地を売却する際には、相続した土地の名義を被相続人から相続人へ変更するための「相続登記」と、売却前に土地に設定されている抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」が必要です。
相続登記には固定資産税評価額×0.4％、抵当権抹消登記には土地一筆あたり1000円の登録免許税がかかります。
＊印紙税
印紙税とは、売却時の売買契約手続きにかかる税金のことです。
土地の売却価格によって税額は異なりますが、令和6年3月31日までの売買契約には軽減税率が適用されます。
＊消費税
消費税は、一般的な商品の買い物に課税されるのと同じく、消費者が負担する税金で、不動産売却では仲介手数料や測量費用などのサービスに対して課税されます。
＊譲渡所得税
土地の売却で得た利益のことを譲渡所得と言い、譲渡所得にかかる住民税、所得税、復興特別所得税をまとめて譲渡所得税と言います。
譲渡所得＝売却価格－（譲渡費用＋取得費）
この計算式で求めた譲渡所得に一律の税率をかけることで、譲渡所得税額が求められます。
税率は土地の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下であれば39.63%、5年超えであれば20.315%です。
なお、所有期間は土地の取得日から売却した年の1月1日までの年数で決定します。
□譲渡所得税を抑えるには
建物と異なり、土地は年数が経過しても高い価値を維持するので、売却価格は高い傾向にあり、それに伴い譲渡所得も高くなります。
しかし、建物の売却と同様に、土地の売却に関しても譲渡所得税の負担を軽減できる特例や、その特例を適用するためのポイントがあるのです。
1.取得費加算の特例が適用できるか確認する
取得費加算の特例とは、相続もしくは遺贈によって取得した不動産を一定期間内に売却した場合、相続税のうちの一定金額を取得費として譲渡費用を計算できる特例です。
取得費が増えることで譲渡所得が減少し、それに伴い譲渡所得税額も抑えられます。
取得費に加算できる金額は、以下の計算式で求められます。
取得費加算額＝相続税額×売却不動産の課税価格÷相続した財産の合計額
相続もしくは遺贈によって不動産を取得している、相続税が課税されている、相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却しているという3つの条件に当てはまっているか、一度確認してみましょう。
2.取得費がわかる書類を探す
取得費加算の特例でも解説した通り、取得費が増えるほど譲渡所得が減少し、譲渡所得税額も抑えられます。
そのため、取得費を明確にすることが重要です。
取得費が不明な場合、売却価格の5%が取得費になると決まっています。
もし売却価格の5%よりも実際の取得費が多い場合は損をしてしまうので、土地の購入費用、仲介手数料、印紙税などが記載された契約書や領収書があるか確認しておきましょう。
3.所有期間を確認する
先述した通り、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。
5年を超えるか超えないかで、約10％も税率が変わるので、取得費加算の特例も考慮しながら売却時期を選びましょう。
ただし、相続した土地の場合、土地の所有期間は相続開始日ではなく、被相続人が土地を取得した日から数えられます。
そのため、既に被相続人が5年以上所有していた場合は、売却時期にかかわらず約20％の税率がかけられます。
□まとめ
相続した土地を売却する際は、登録免許税、印紙税、消費税、そして住民税や所得税、復興特別所得税をまとめた譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は所有期間や売却時期、取得費によって、税額が変動するので特例と手元にある書類を一度確認してみましょう。
当社は、不動産仲介をはじめ、あらゆる売却方法で不動産売却をサポートしております。
土地の売却をお考えの方は、ぜひ一度当社にご相談ください。
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