2023/05/07(日)
相続した不動産はどうする？不動産売却時にかかる税金と特例をご紹介！
相続した不動産をそのままにしている方はいらっしゃいませんか。
賃貸で運用するか売却するかは非常に悩ましいものですが、悩んでいる時間が長いほどが税金を抑えるチャンスを失っているかもしれません。
今回は、不動産売却時に発生する税金の種類とともに、相続した不動産を売却するときに税金を抑えられる特例を解説します。
□相続した不動産を売却したときに発生する税金
不動産を相続した場合、相続税にだけ注意が向きがちですが、相続した不動産を売却したときも税金が発生します。
・譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産売却で売却益が出たときに発生する税金です。
以下の計算式で求められます。
譲渡所得税＝（不動産の売却金額－不動産の取得費－譲渡費用）×税率
不動産の取得費には、購入代金と購入時の費用から減価償却費を差し引いた金額だけでなく、購入時の設備費や改良費、仲介手数料も含まれます。
譲渡費用には、取得費と同じく仲介手数料に加え、借主への立退料や地主に支払う名義書換料も含まれます。
また、税率は所有年数によって異なります。
所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得となり、税率は39.63%です。
所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得となり、税率は20.315%です。
・印紙税
印紙税は、定められた金額の収入印紙を購入して貼ることで納税します。
不動産の売却価格によって金額は異なり、軽減税率含め200円から60万円と幅広い金額が設定されています。
納税者に指定はありませんが、売買契約書は売主保管用と買主保管用で最低2枚作成するため、それぞれで負担するケースが多いです。
・登録免許税
登録免許税とは、不動産登記簿への登記の際にかかる税金です。
不動産売却では不動産の所有者が変わるため、所有権移転登記が必要です。
また、住宅ローンを組むときに設定された抵当権を抹消する際も抵当権抹消登記が必要です。
しかし、所有権移転登記で発生する登録免許税に関しては、買主が負担するケースがほとんどです。
・消費税
不動産会社へ成功報酬として支払う仲介手数料にも、消費税が発生します。
仲介手数料は不動産会社や売却価格によって異なりますが、法律で上限が定められています。
ただし、上限金額も売却価格によって計算式が異なるので、仲介手数料と照らし合わせて希望の売却価格を決めるのも1つのポイントです。
□不動産売却時の税金を抑える特例
不動産売却にかかる税金はたくさんあり、さらに不動産の売却価格が基準であるため金額も高くなってしまいます。
しかし、税金がネックとなって不動産売却が進まないことを防ぐために、税金を抑えられる特例が整備されています。
＊取得費加算の特例
この特例は、相続税を支払い、かつ相続から3年10か月内に売却した場合に適用できる特例です。
先程解説した譲渡所得税において、取得費に相続税を含めることができるので、譲渡所得税を抑えられます。
＊相続した空き家の3000万円特別控除の特例
この特例は、空き家を相続した場合に適用できる特例です。
譲渡所得税において、譲渡所得から最大3000万円を控除できます。
つまり、譲渡所得が3000万円に達しない場合、譲渡所得は発生しません。
しかし、相続開始から3年が経過する日が属する12月31日までに売却、売却価格が1億円以下などさまざまな条件があるので、一つ一つ確認する必要があります。
＊3000万円特別控除の特例
この特例は、親と同居していた住宅、または相続した住宅を売却した場合に適用できる特例です。
この特例も譲渡所得税において、譲渡所得から3000万円を控除できます。
□まとめ
相続した不動産を売却した場合、相続税だけではなく、譲渡所得税、印紙税、登録免許税、消費税などの税金が追加されます。
税金自体は高額なものになりますが、不動産売却での税金を抑える特例は数多くあり、その中でも「取得費加算の特例」や「相続した空き家の3000万円特別控除の特例」は相続した不動産に特化した特例です。
条件が細かく、どの特例を適用すればいいかわからないという方は、当社にお気軽にご相談ください。
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