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任意売却・リースバック

2023/04/06(木)

任意売却できないケースもある？事前の対策とともに解説します！

住宅ローンの返済が厳しくなった場合、任意売却という手段を用いて、住宅を売却する方法がありますが、実は任意売却を利用できないケースも存在します。
スムーズに生活を立て直すためにも、任意売却できないケースを事前に把握しておくといいでしょう。

□任意売却できないケース5選

1つ目のケースは、住宅ローンの滞納がない場合です。
ローン滞納が3か月から6か月間続くと債務者は「期限の利益」を喪失し残債の一括返済が求められます。
残債の一括返済ができないと判断された場合に、競売にかけられますが、その段階に入ってようやく任意売却の手続きが可能です。

2つ目のケースは、抵当権を金融機関に外してもらえない場合です。
住宅ローンにおいては物件を担保として債権者が融資しており、物件の査定額がローン残債を大幅に下回る場合などに任意売却を認めない金融機関も存在することを把握しておきましょう。

3つ目のケースは、共同名義人と連帯保証人から同意がない場合です。
任意売却をする場合、物件の共同名義人と住宅ローンの連帯保証人からの同意がない状態では手続きは進められません。
そのため、仮に任意売却を検討されている場合は、共同名義人と連帯保証人と連絡できるようにしておきましょう。

4つ目のケースは、競売の開催日間近であることです。
任意売却と裁判所による競売の手続きは同時進行で進み、売却活動中であっても競売の開催日が近づき買受人が決定してしまった場合、自宅は強制的に売却されるため任意売却が成立しません。
任意売却には明確なタイムリミットがあることを把握しておくことが必要です。

最後のケースは、多額の税金を延滞している場合です。
住宅ローンの支払いだけでなく税金についても多額の延滞が見られる場合、行政処分によって自宅の差し押さえがなされることがあります。
任意売却が成立しその売却代金で延滞分の税金を支払える見込みがあれば交渉も可能ではありますが、自治体や税務署が差し押さえの解除を認めない限り任意売却はできません。

□任意売却できない場合はどうすれば良い？

任意売却ができない場合、強制的にその物件が競売にかけられます。
競売は、その所有者にそれ以外の支払い方法がないと判断され、確実に物件を現金化することを目的とした手続きであるため、任意売却による物件の売却と比較して大幅に低い値段で買われてしまいます。
そのため物件が競売で処分されると残債が大きいままになってしまい、残債が支払えない場合は自己破産せざるを得なくなるため、任意売却できないケースを防ぐ必要があります。

任意売却できないケースを防ぐためには、滞納したら早めのうちから任意売却の相談をしておき、任意売却を認めてくれる金融機関を探すことが大切です。
当社は任意売却のご相談も承っております。

ローン支払いの滞納は借用時の返済計画がうまくいっていないことを意味しており、物件の差し押さえに踏み切る第一歩であるため、債権者が警戒することになります。
想定外の事態によりキャッシュフローがうまく回らなくなるのは誰にでも起こる可能性があるため、滞納が続くのが不本意だとしても、早めに相談して競売を避けるのが賢明です。

また、債務者である金融機関にとっても競売は苦肉の策であるため任意売却を認めないこともあります。
金融機関には任意売却の可否について自ら提示する義務はないため、ローン契約を希望する債務者側から情報の提示を要求しなければいけません。