2023/03/23(木)
不動産のオーナーが抱えやすい悩みとは？悩みの解決につながらない手段もご紹介！
賃貸用不動産物件の経営について、専業大家の方でない限りは時間に余裕もなく悩みばかりが膨らんでいく方もいらっしゃるのではないでしょうか。
管理会社と共同で不動産経営を行っていても陥る可能性がある悩みと、悩みの解決につながらない、やってはいけないことについて紹介します。
□不動産のオーナーが抱える悩みとは
不動産の賃貸経営オーナーを悩ませる可能性が最も高いのが、空室率です。
空室状態の部屋からは家賃収入が入らず収入減少と直結しているため、空室の原因を突き止めたうえで対策する必要があります。
空室率の増加によりキャッシュフローが悪化した場合、ランニングコストを見直しして余分な出費を抑えたり、ローン返済の借り換えをして金利を下げるなどの対策が有効でしょう。
ただし、突発的な設備故障に備えて資金をプールしておく必要もありますし、経年劣化による修繕費用の捻出を惜しむことは空室率の低下にもつながります。
自己資金を十分に用意しておけば、それらが不足している事態や老朽化リスクにも対応がしやすいため、自己資金を30％程度用意して経営すると万が一の事態にも安心です。
もし賃貸経営が赤字状態であれば損切り覚悟で物件を売却することでそれ以上のダメージを負わずに済みますし、もし売却益が出るのであればオーナーチェンジや入居者に購入してもらうのも一つの手です。
そして非常に警戒すべきリスクの一つが、入居者トラブルです。
賃貸物件の家賃滞納以外にも、ごみの不法投棄や近隣住民への迷惑行為などのトラブルが考えられ、不動産管理会社と連携しながら迅速に対応することが求められます。
さらに、賃貸管理会社の業務怠慢が疑われる場合もあります。
賃貸物件の空室率は悪くないのに入居者が現れない、家賃の振り込みが遅い、管理物件の報告や連絡がないなどの問題が発生している場合には入居者募集の方法や定期連絡の依頼をして、それでも改善が見られないなら賃貸管理会社の変更を検討した方がいいかもしれません。
□悩みの解決にはつながらない！やってはいけないこと
不動産経営のオーナーがやってはいけないことを3つ紹介します。
一つ目は、空室対策、家賃落下防止のために、安易にリノベーションをすることです。
リノベーション工事をしても入居が保証されるわけではなく、投下した工事費用に比例した賃料上昇が見込めるわけではないためキャッシュフローの悪化を招く可能性があるため注意が必要です。
二つ目は、退去リフォームを管理会社とリフォーム会社に任せきりにすることです。
時間に余裕のある場合はオーナー自身が管理を行う自主管理方式にすることで管理費用を引き下げられますが、それが可能な方は少ないと思います。
だからといって管理会社に任せきりにしてしまうと、自分では物件に足を運ばず外注先にすべてを委託している管理会社の担当者もいるため、入居者の方に満足してもらうためにも定期的に不動産に赴くことをおすすめします。
三つめは、家賃で勝負することです。
空室対策として賃料の値下げを賃貸仲介会社に提案された場合、収入の低下に直結するため注意が必要です。
基本的に近隣相場や地域の特性を加味して設定されている賃料ですが、賃料を下げた部屋を入居者と契約してしまった場合、法律にのっとった手続きと適切なタイミングでなければ家賃を上げることはできません。
それどころか家賃の支払いを拒否されてしまったり、値上がりを理由に解約して退去されてしまったりする恐れがあります。
上記のような対策をすることで、収入が減少してしまう可能性があり、せっかく不動産を経営しているのに非常にもったいないです。
そのため、仮に収入が減少してしまいそうな状態になった場合は、いっそのこと不動産を売却して、そこで得られた資金を次の不動産経営に活かすことも一つの選択肢としてあります。
□まとめ
今回の記事で紹介したように賃貸経営の中では様々なリスクが生じますが、これらの問題に一つずつ対処していくことで長期的に成功するオーナーへと近づきます。
自分に都合の悪い情報が生まれた時でもトラブルの種を放置せず迅速に対応することが大切です。
トラブルの対策方法の一つとして不動産売却も視野に入れておきましょう。
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