2022/07/08(金)
不動産売買で耳にする抵当権とは何かわかりやすく解説します！
不動産の売買をする方であれば、「抵当権」という言葉を耳にしたことがある方も多いと思います。
この「抵当権」とは、実際なんのことかご存じでしょうか。
今回は「抵当権」とは何か、また、抵当権が設定されている不動産でも相続や売買は可能なのか、といったことについてご紹介します。
□抵当権とは？
抵当権とは一言で言うと、購入する土地と建物に対して金融機関が設定する権利のことです。
抵当権が設定されていると、住宅ローンなどを組んで住宅を購入した債務者が、もしローンの返済ができなくなった場合に、金融機関はその不動産を差し押さえられるようになります。
差し押さえられた不動産は競売にかけられ、売却金額がその住宅ローンの返済費用として充てられます。
債権者である抵当権者が、貸したお金が返済されない場合に裁判所に申し立て不動産を競売にかけ、その売却代金から貸したお金を回収するまでの一連の流れを「抵当権の実行」と言います。
なぜ金融機関は抵当権を設定するのかというと、抵当権を持っている債権者は抵当権を持っていない債権者に対して、優先的に弁済を受けられるからです。
ここで「弁済」という言葉が出てきましたが、弁済とは債務の履行によって債権を消滅させるという意味の法律用語です。
「抵当権」と似た言葉に「根抵当権」という言葉がありますが、これらは少し異なります。
何度も借入や返済が繰り返されるような場面では、その都度抵当権を設定していて
は手間がかかりますよね。
その手間を省くために、根抵当権は契約時に上限となる金額を定め、その範囲内であれば何度でも借入の返済を繰り返し行えるようになっています。
企業に対する事業資金の融資などでは使われることが多いですが、個人にはあまり馴染みのない言葉かもしれませんね。
□抵当権つきの不動産の相続や売買について
結論から述べると、不動産に抵当権が設定されていたとしても、理論上は不動産の売買は可能です。
ただし、その不動産の売主は、買主に引き渡しを行うまでに住宅ローンを完済しておく必要があります。
住宅ローンが滞納されている状態の抵当権付き不動産が売りに出されていても、買った後に差し押さえられてしまう可能性があるので、そんな不動産は買い手が見つからず、そもそも売り物にならないからです。
相続についてですが、相続した物件に抵当権が設定されていても相続自体は可能です。
その場合は、2つのケースに分かれることになります。
ケース1は、住宅ローンは完済されているが抵当権の抹消が行われていない、という場合です。
抵当権は、ローンの返済中に有効な権利なので、完済後に設定しておく必要は特にないのです。
しかし抵当権の抹消というのは、原則金融機関ではなく、所有者あるいは所有者が依頼した司法書士が行うことになっています。
抵当権付きの不動産を相続して、なおかつローンが完済されている場合は登記所に行って抹消登録手続きを行いましょう。
ケース2は、住宅ローンの返済が終わっていない場合です。
この場合は、相続人が住宅ローンの返済義務も合わせて相続することになるため、住宅ローンを返済し続ける事が求められます。
また、被相続人が団体信用生命保険に加入しているかということを必ず確認しましょう。
加入していれば、被相続人の死亡時に残債が完済される場合があります。
相続放棄というのも一つの手ではありますが、遺産の一部放棄は認められないため、全財産の相続放棄になってしまう点には注意が必要です。
□まとめ
今回は、抵当権についてご紹介しました。
抵当権の実行が行われないようにするためにも、ご自身が組んだローンは責任を持って自分で返済していくことが大切です。
抵当権付きの不動産を相続して、ローンが完済されていない場合には、忘れずに被相続人が団体信用生命保険に加入していないか確認するようにしましょう。
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